Дома, наделенные “интеллектом”

Техническая инфраструктура современных зданий стремительно усложняется. Число различных инженерных систем в них уже измеряется десятками и продолжает расти. С приходом в сферу недвижимости “интеллектуальных” технологий появилась возможность поднять показатели качества (безопасность, комфорт и информационный сервис жилых и коммерческих объектов) и при этом выиграть в стоимости обслуживания и эксплуатации зданий по сравнению с традиционными подходами. Однако и по сей день проекты по “интеллектуализации” зданий не являются массовыми. И хотя российский рынок продуктов и услуг для построения “интеллектуальных” зданий (ИЗ) развивается, его объем пока остается сравнительно небольшим. Причем не менее половины игроков рынка ИЗ работают исключительно в Москве.

Какой IQ у здания?

Понятие ИЗ родилось в США в начале 1980-х гг.. Первым “интеллектуальным” зданием в мире стал “Дом трона” японского профессора Кена Сакамуры в Токио. Датчики погоды открывали окна, когда дул свежий бриз, и включали кондиционер, когда становилось жарко; если радио играло слишком громко, окна автоматически закрывались, чтобы не потревожить соседей; если звонил телефон, компьютер снижал звук аудиосистемы, и т. д. Такие нововведения очень быстро вошли в моду. Пока специалисты ломали головы над концепцией, строители и инвесторы спешили объявить ИЗ любую постройку, где установлена система контроля доступа или пожарная сигнализация. Конечно, элементы “интеллектуальности” сегодня присущи почти любому строению. Но все-таки ИЗ — понятие совсем иного порядка .

Алексей Тимаков, считает, что термин ИЗ является сугубо маркетинговым: “Его авторы считают здание “интеллектуальным”, если в нем как минимум есть единый инструмент управления (Building Management Systems, BMS) инженерными системами здания, с помощью которого осуществляется мониторинг не менее 10 000—15 000 точек контроля. В таком здании все системы управляются автоматикой, обмениваются данными между собой и интегрированы в единую среду диспетчеризации. Кто-то определяет здание “интеллектуальным” по количеству инженерных систем. Но нельзя сказать, что если какая-то одна из этих систем отсутствует, то это уже не ИЗ”.

Есть и другое определение. “ИЗ представляет собой современное здание, оснащенное всеми необходимыми средствами связи, обеспечения безопасности, климат-контроля. Все инженерные системы такого здания управляются единой системой диспетчеризации, что позволяет снизить потребление энергетических, тепловых ресурсов, экономить на содержании обслуживающего персонала, уменьшить вероятность аварий, прогнозировать и планировать регламентные работы”, — считает Александр Широков.

Согласен с ним и Юрий Садиков: “Понятие ИЗ предполагает наличие в здании обширного спектра оборудования, предназначенного для обеспечения комфортного времяпрепровождения владельца здания и безопасности его или помещения. “Интеллектуальным” в таком доме являются не только общепринятые охранно-пожарные системы. “Интеллектом” могут быть наделены все электронные устройства, которые, взаимодействуя друг с другом, создают наиболее благоприятный сценарий жизни хозяина дома”.

Приход в Россию

По оценкам экспертов, в настоящее время более 20% рынка решений и услуг, ориентированных на построение ИЗ, приходится на Японию и еще несколько азиатских государств, немногим более четверти — на Северную Америку и более 40% — на европейские страны. Уже принят целый ряд специальных стандартов построения ИЗ, базовым из которых является ISO 16484. Тем не менее специалисты отмечают, что примеров по-настоящему “интеллектуальных” домов пока не так много. Новые объекты строительства обладают скорее лишь некоторыми элементами “интеллектуальности”.

В России об ИЗ заговорили не так давно. “Это стало логичным продолжением развития рынка, — полагает Александр Широков. — Сначала большинство зданий оснащалось структурированными кабельными системами (СКС). По мере развития потребностей собственников и арендаторов к ним постепенно добавлялись и другие инженерные системы. В результате появились здания, которые сейчас принято называть «интеллектуальными»”.

В первую очередь ИЗ обзавелись, естественно, отечественные сырьевые компании. Пример показал в 2002 г. “Юкос”. “Интеллект” головного офиса этой компании на Дубининской улице в Москве включал высокоскоростной доступ в Интернет, системы безопасности и климат-контроля, СКС, локальную вычислительную систему, системы вещательного и спутникового телевидения, систему оповещения, ряд подсистем конференц-зала. Электронному “интеллекту” были подконтрольны все 22 этажа здания. Исполнитель проекта — компания КРОК.

Вслед за “Юкосом” проекты по “интеллектуализации” своих офисных зданий инициировали “Газпром”, “Лукойл” и ТНК. При этом центральный офис “Газпрома” и здание “Альфа Арбат Центра”, в котором расположена московская штаб-квартира нефтегазовой компании “ТНК-ВР”, уже изначально создавались как ИЗ. В 2005 г. “ТНК-ВР” и “АРМО-Групп” даже получили высшую награду ассоциации LonMark International в номинации “Лучший проект года” за проект “Альфа Арбат Центр”, который был признан одним из наиболее высокоавтоматизированных зданий в мире. В нем установлено оборудование более 50 производителей и функционирует свыше 30 инженерных систем: электроснабжения, освещения, вентиляции, климат-контроля, отопления, водоснабжения и т. д. Кроме того, имеется автономная система безопасности, телекоммуникаций и даже очистки сточных вод. При этом здание включает в себя восемь наземных и пять подземных этажей общей площадью 43 тыс. м2.

Из наиболее известных и часто упоминаемых, по словам Алексея Тимакова, можно выделить также офисное здание ОАО “Российские железные дороги” на Каланчевской улице в столице и строящиеся башни в Москва-Сити. Перечень “интеллектуальных” бизнес-центров уже пополнили “Царев сад”, “Дукат Плейс III”, “Кантри-парк”, “Аврора бизнес-парк” и некоторые другие. К категории ИЗ, по мнению Олега Павлова, можно отнести здание МИДа, а также восстановленный после пожара Манеж.

HomeSapience

Рассказывая об ИЗ, было бы неправильно не упомянуть и об “умных домах”. Термины “интеллектуальное здание” и “умный дом”, зачастую сливаются в единое понятие, хотя имеют отношение к разным сегментам рынка. Так, Виктор Гутман отмечает, что ИЗ применимо к большим сооружениям, например многоквартирному дому или торговому центру. Другое понятие — “умный дом” — частное домовладение, квартира или коттедж. “Это два разных рынка, предполагающих разные подходы и решения”, — констатирует он. Как отметил Андрей Брезгин, технологии “умного дома” в отличие от ИЗ направлены не столько на экономию эксплуатационных расходов, сколько на обеспечение комфорта и дополнительных удобств для его владельца.

Опрошенные нами читатели в числе главных функций “умного дома” назвали следующие: обеспечение защищенности жилья (29,5%), снижение эксплуатационных расходов (27%), дистанционное управление инженерными подсистемами и бытовыми приборами (21,5%), управление размещенным в жилище оборудованием с помощью одного физического или виртуального пульта (20,1%).

Наиболее известным и дорогим “умным домом” во всем мире по праву считается дом, построенный в Редмонде (США) для Билла Гейтса. Это многоэтажная вилла, оснащенная самым “продвинутым” хай-тек-оборудованием. В здании осуществляются компьютерный контроль и управление всеми инженерными системами, поддерживается оптимальный микроклимат в каждом помещении. При входе в жилище гость получает специальный электронный значок, с помощью которого подключается к информационным службам дома. Например, в темное время суток перемещения такого гостя сопровождает световая волна, при этом чем дальше светильник находится от человека, тем меньше его яркость.

Но таких примеров пока не много. Подобно ИЗ направление “умных домов” находится в начальной стадии развития. Федор Шаталин, руководитель проектно-инсталляционного отдела компании “Солярис”, отмечает, что даже в Москве из всех людей, приобретающих новое жилье, только 5–7% оснащают его какими-либо технологиями, присущими “умному дому”. Регулировка и автоматическое поддержание заданной температуры в помещении с учетом времени суток и года, автоматическое открытие/закрытие окон, регулировка температуры подогрева полов, управление системами вентиляции, кондиционирования и очистки воздуха, автоматическое включение и выключение света — вот лишь небольшой перечень тех возможностей, которые предоставляются счастливому обладателю “умного дома”.

Концентрация технологий “умного дома”, безусловно, выше в районе Рублевского шоссе и его ближайших окрестностях, где сосредоточены элитные коттеджи, а также в элитных жилых комплексах, среди которых можно упомянуть, например, “Коперник”, “Палаты Муравьевых”, “Дубининское”, “Берлинский дом”, “Времена года”, “Патриарх”, “Венский дом”. В них, как правило, присутствует развитая компьютерная система, которая самостоятельно собирает информацию о микроклимате в помещениях, уровне освещенности и других параметрах состояния окружающей среды для последующей коррекции в случае выхода этих параметров за допустимые пределы.

Между тем основным препятствием для более широкого распространения технологий “умного дома”, как отмечают многие эксперты, является их цена. А потому доступны они сегодня лишь состоятельным гражданам и отдельным энтузиастам.

С соблюдением принципов ИЗ, как правило, строятся и современные отели. Сегодня соответствующим образом оснащено большинство столичных пятизвездочных гостиниц, таких как “Марриотт”, “Метрополь” и “Националь”. Во всех реализован единый комплекс автоматизированного управления основными системами обеспечения — вентиляцией, освещением, отоплением, подготовкой и подачей воды, силовыми устройствами, системой охранного телевидения и пожаротушения. К проектам “глобальной” автоматизации можно отнести и московский отель Courtyard by Marriott в Вознесенском переулке. В нем около 2000 точек контроля и 20 инженерных систем, причем все они управляются единой системой диспетчеризации.

К настоящему времени к технологиям ИЗ проявляют интерес и экзотические предприятия. Так, в конце еще 2005 г. компания FosterGroup получила заказ на проектирование автоматики фондовой оранжереи Государственного Ботанического сада. Пресс-центр компании сообщил, что состав технического задания определен: основной задачей станет автоматизация управления климатом, контроль уровня освещенности, подготовка удобрений для полива c порционной добавкой химикатов в воду, автоматизация общего полива, точечного полива, орошения, создания тумана, управление работой водопада, общая диспетчеризация инженерных систем.

Другой пример из того же ряда — “интеллектуализация” Ледового центра в Крылатском, выполненная компанией YORK. Изюминка проекта — система бесконтактного контроля температуры льда и передачи данных по беспроводному каналу.

Нельзя обойти вниманием реализованный компанией ICS проект по автоматизации системы управления инженерным оборудованием аэропорта Шереметьево-2.

Какая польза от ИЗ

Какие же факторы стимулируют интерес к ИЗ? Прежде всего — экономические. Андрей Брезгин, ссылаясь на зарубежную статистику, приводит следующие оценки эффективности “интеллектуализации” здания: снижение эксплуатационных расходов примерно на 30%; платежей за электроэнергию — на 30%; платежей за воду — на 41%; платежей за тепло — на 50%; уменьшение выбросов СО2 — на 30%. Следует также отметить возможность сокращения численности персонала. Специалисты по обслуживанию сложных инженерных систем обходятся работодателям довольно дорого, а интеллектуальные системы позволяют частично решить эту проблему. “Во Франкфурте, где проводятся 89 торговых ярмарок и выставок “Мессе Франкфурт”, огромной территорией управляют всего три человека”, — заметил Олег Павлов.

Есть и другие заслуживающие внимания факторы, обусловленные объединением разнородных систем здания в единый комплекс: ·

• упрощение кабельной сети и сетевой инфраструктуры в целом; ·
• повышение надежности всей системы; ·
• повышение оперативности управления объектами; ·
• упрощение восприятия информации о состоянии систем и оборудования на различных уровнях (объектовом, зональном, адресном) благодаря ее графическому представлению; ·
• снижение трудозатрат эксплуатационных и диспетчерских служб; ·
• уменьшение вероятности возникновения страховых случаев (отдельная тема — льготы по страхованию рисков, “интеллектуальные” технологии позволяют их снижать на величину до 60%).

К сожалению, в России на эти факторы мало кто обращает внимание. “За рубежом, если системы ИЗ правильно работают, то они продлевают жизнь зданию и тем самым увеличивают его стоимость, — отмечает Олег Павлов. — При наших ценах на недвижимость это пока не столь актуально. То же касается и экономии электроэнергии: пока она у нас дешевая, многие в такой экономии не видят особого смысла”.

Существенным тормозом на пути более широкого строительства ИЗ в России, по мнению ряда экспертов, является распространенная на сегодняшний день “дедовская” схема расчета бюджета строительства, при которой до 80% инвестиций тратится на “коробку”. Смета ИЗ выглядит совершенно иначе: на инженерные коммуникации и управляющие системы приходится до половины суммы, затраченной на строительство или переоборудование помещений. Привыкнуть к такому раскладу пока удалось не многим. “Сценарий работы полностью автоматизированного здания очень тяжело продумать, так же как и отслеживать изменения в требованиях заказчика, который сегодня захотел одно, а завтра — другое, — заметил Федор Шаталин. — Значительную часть бюджета при построении ИЗ может составить проектная документация, основанная на продуманном ТЗ, так как именно в нем формируется основа сценариев работы. Сами сценарии определяются в несколько этапов: сначала стартовый, затем, по мере уточнения желаний заказчика, более точный и так далее до получения окончательного результата”.

Если автоматизация управления инженерными системами здания не была предусмотрена при его строительстве, то модернизировать его до уровня ИЗ уже на этапе эксплуатации значительно сложнее и дороже, поскольку зачастую установленные системы оказываются практически нерасширяемыми. В результате для добавления возможностей, изначально не предусмотренных проектом, как правило, необходимо заменять инженерные подсистемы на новые, что бывает сложно сделать на практике, не говоря уже о дороговизне такой модернизации. Но и предусмотреть на начальной стадии строительства необходимые возможности для последующей “интеллектуализации” здания не просто в силу отсутствия единой системы стандартизации и классификации “интеллектуальных” технологий и, как следствие, обилия на рынке непрофессионалов, которые зачастую только компрометируют идею ИЗ. На это указывает, в частности, Виктор Гутман. С ним во многом согласен и Андрей Брезгин: “В нашей стране стандарт “Системы автоматизации и управления зданием” пока имеет рекомендательный характер и отчасти поэтому интерес к ИЗ растет гораздо медленнее, нежели за рубежом”.

Еще одной причиной сравнительно невысокого интереса к ИЗ, по мнению Алексея Тимакова, является низкий уровень информированности российских инвестиционных и строительных компаний о возможностях современных технологий, инженерных систем и решений, позволяющих создавать высокоэффективные инженерно-технические комплексы зданий. Что уж говорить об обычных потребителях — проведенный нами опрос читателей PC Week/RE показал, что более 70% респондентов практически не представляют, что такое ИЗ, хотя почти 90% из них хотели бы жить в доме, оборудованном “интеллектуальными” системами.

Основные игроки

Уже несколько лет в Москве проводится международная выставка HI-TECH HOUSE, в рамках которой представляют на обозрение свои новинки крупнейшие игроки на рынке ИЗ. Список ее участников ежегодно насчитывает более 150 компаний. Однако интересно отметить, что большая их часть — это фирмы-производители оборудования, различных инженерных систем для зданий. Собственно же интеграторов, призванных строить из всех этих систем ИЗ, гораздо меньше.

Среди интеграторов, работающих в России в сегменте ИЗ и имеющих серьезный опыт успешных проектов, можно отметить, например, компании A. P. Technology, ICS, FosterGroup, “АРМО-Групп”, “Интеллектуальные дома”, “ИнтернетДом”, КРОК, “Реал Интеллект”.

Алексей Тимаков отмечает: “Автоматизацией зданий сегодня занимаются компании, которые пришли на этот рынок из секторов информационных и телекоммуникационных технологий, систем безопасности и систем вентиляции и кондиционирования, а также западные компании. Что касается технологических решений, то здесь есть свои неоспоримые лидеры рынка — это американские производители Johnson Controls и Honeywell и европейская компания Siemens. Все крупные проекты в России строятся на платформах этих вендоров”.

Тенденции рынка и его потенциал

Как бы то ни было, рынок средств и систем для построения ИЗ постоянно развивается. По оценкам аналитиков, потенциал этого рынка в России составляет 1,8 млрд. долл. К такому выводу пришли эксперты, сопоставив данные Госкомстата, Госстроя, Минтранса, риэлторских и инвестиционных компаний. Исходя из этих данных и своих оценок соотношения инвестиций в “интеллектуальные” здания в Москве с общероссийскими показателями, эксперты посчитали, что на столицу сегодня приходится 70–80% общего объема рынка.

Среди тенденций развития сферы ИЗ Александр Широков отмечает появление таких зданий в регионах: “Если раньше основная часть проектов “интеллектуальных” зданий была сосредоточена в Москве и, может быть, еще в одном или двух крупных городах, то сейчас они начали тиражироваться по всей стране. При этом сложность проектов и подходы организаций к “интеллектуализации” зданий в общем-то не зависят от региона. Играет роль степень “ИТ-продвинутости” самой организации, осведомленность ее ИТ-департамента о наличии современных технологий и наше умение доказать преимущества ИЗ”.

Виктор Гутман обращает внимание на важность распространения в этой сфере беспроводных технологий, а также расширяющиеся возможности создания ИЗ и “умных домов” на базе компьютерных сетей, т. е. IP-технологий. Ему вторит и Александр Широков, считающий, что большая часть инженерных систем через некоторое время может быть переведена на беспроводные технологии.

Что же касается общих прогнозов роста рынка интеллектуальных систем для ИЗ, то тут эксперты дают близкие оценки — 15—20% и выше.

“В последнее время мы наблюдаем закономерное увеличение спроса на “интеллектуальные” здания, объем строительства которых ежегодно увеличивается не менее чем на 20%, — сообщил Алексей Тимаков. — Если в конце 90-х годов заказчиками ИЗ в большинстве случаев выступали корпоративные клиенты, заботившиеся о своем имидже и строившие офисные здания для себя, то два-три года назад ситуация несколько поменялась, в связи с резким увеличением строительства высотных зданий в Москве”.

Наши эксперты

Алексей Тимаков, управляющий директор компании “АРМО-Групп”

Александр Широков, директор департамента интеллектуальных зданий компании КРОК

Юрий Садиков, менеджер проекта МАСТЕР КИТ производственного альянса “Контракт Электроника”, доцент кафедры проектирования радиоэлектронной аппаратуры МГТУ им. Н. Э. Баумана

Олег Павлов, генеральный директор компании “Интеллектуальные дома”

Андрей Брезгин, генеральный директор “Студии искусственного интеллекта”

Федор Шаталин, руководитель проектно-инсталляционного отдела компании “Солярис”

Виктор Гутман, технический директор компании “ИнтернетДом”