HiTech House приобщает Россию к "интеллектуальным зданиям"

     ВЫСТАВКИ

Одной из тенденций, характерных для современной строительной индустрии, является все более широкое внедрение автоматизированных средств контроля и управления инженерными и коммуникационными системами зданий и сооружений. В нашей стране подобные решения также пользуются постоянно растущим спросом, подтверждением чему служит международная выставка HiTech House’2006 (www. hitechhouse.ru) и приуроченный к ее началу форум "Интеграция интеллектуальных систем, автоматизация и эксплуатация деловых и жилых зданий".

Как отметил в своем выступлении на форуме исполнительный директор ассоциации по автоматизации зданий BIG-RU Андрей Головин, в России уже сложилась практика разделения понятий "умный дом" и "интеллектуальное здание" (ИЗ): первое относится к небольшим объектам автоматизации (отдельным квартирам или офисам), а второе - к целым зданиям и сооружениям с гораздо бoльшими объемами и далеко идущими целями автоматизации. Тем не менее никаких официальных критериев оценки "интеллектуальности" здания в мире до сих пор не существует, и к ИЗ относят те постройки, где в значительной степени автоматизировано управление основными инженерными системами: энерго- и водоснабжением, отоплением, вентиляцией и кондиционированием, охранной и пожарной сигнализацией, средствами пожаротушения и т. п.

Андрей Головин: “Плотный диалог

 между участниками рынка ИЗ - одна

 из важнейших целей BIG-RU”

По мнению г-на Головина, отечественный рынок ИЗ развивается пропорционально общим темпам строительства. Если попробовать оценить его объем, просуммировав затраты на основное оборудование, используемое при строительстве ИЗ (контроллеры, датчики, приводы, клапаны), то на конец прошлого года получится сумма порядка 180 млн. евро в розничных ценах, при этом ожидается ее ежегодный прирост на 20-25%. Наибольший объем инвестиций в ИЗ приходится на объекты коммерческой недвижимости, прежде всего на офисные здания. Этому есть свои причины: владелец такого здания известен, как правило, с самого начала, и он предпочитает вложить больше средств во время проектирования и строительства, рассчитывая потом уменьшить расходы на эксплуатацию. В случае же с жилыми домами ситуация часто прямо противоположная: компании-строители озабочены тем, как бы подешевле построить да подороже продать, а стоимость будущей эксплуатации их волнует в последнюю очередь.

С технологической точки зрения, как утверждает г-н Головин, общемировой тенденцией является движение в сторону открытых стандартов. Наиболее популярны на сегодняшний день технологии BACnet, KNX и LonWorks, причем они не столько конкурируют между собой, сколько дополняют друг друга.

Одна из основных преград на пути более широкого применения ИТ для автоматизации зданий, считает г-н Головин, - недостаток корректной и свежей информации о российском и международном опыте строительства ИЗ. Поэтому среди целей ассоциации BIG-RU значится установление более тесного диалога между производителями оборудования, системными интеграторами и заказчиками.

Свою оценку состояния рынка деловой недвижимости Москвы дал директор отдела по работе с ключевыми клиентами компании Knight Frank Константин Лосюков. По его мнению, в ближайшие годы продолжится рост стоимости аренды качественных офисных площадей, хотя темпы их строительства год от года повышаются. Доля пустующих площадей в Москве существенно ниже, чем в других городах Европы (3,2% для класса A/А+ и 4,4% для класса B по сравнению с 6-18% в западных странах): имеющиеся помещения не используются фактически только во время смены арендаторов, которая происходит очень быстро. Это предопределяет очень высокую стоимость аренды - по данному показателю Москва догнала, а то и перегнала Париж, обошла другие города Европы и безоговорочно уступает только Лондону. В то же время инвестиции в офисную недвижимость Москвы существенно выгоднее таковых у наших западных соседей (ставка капитализации составляет примерно 11% против 7-7,5% у ближайших конкурентов).

Среди основных тенденций отечественного рынка г-н Лосюков отметил укрупнение проектов, усложнение конфигурации объектов, увеличение числа многофункциональных комплексов, переход к комплексному развитию территорий, развитие формата бизнес-парков.

Константин Лосюков отмечает, что

иностранцы уже вкладывают

 немалые средства в московскую недвижимость,

 которую только предстоит построить

Крупнейшей сделкой полугодия, по словам г-на Лосюкова, стала покупка немецкой компанией Henkel 14,4 тыс. кв. м площадей класса A+ в строящемся бизнес-центре на Земляном валу. Эта и другие подобные сделки, по его мнению, показывают рост доверия иностранцев к российским строителям и готовность вкладывать средства в подобные проекты.

Насыщение рынка прогнозируется не ранее 2010 г., когда будет введена в эксплуатацию бoльшая часть проектов на территории делового центра "Москва-Сити". По мнению г-на Лосюкова, по мере этого насыщения "интеллектуальность" офисных зданий не только позволит снизить стоимость их эксплуатации, но и станет важным конкурентным преимуществом, позволяющим устанавливать более высокую стоимость аренды.

Как полагает главный инженер M+W Zander Facility Management CIS Виктор Ильин, на российской сфере ИЗ серьезно сказывается отсутствие какой-либо нормативной документации, в результате чего каждый проект превращается в "свободное творчество". Не являются редкостью случаи, когда в результате получаются не слишком качественные решения, что может дискредитировать саму идею ИЗ. Конечно, было бы хорошо, если бы появились надежные критерии оценки качества автоматизации зданий и рекомендации по внедрению соответствующих систем, но пока что этого нет, и единственный способ для заказчика избежать возможных неприятностей - это иметь дело с подрядчиком, уже продемонстрировавшим свое умение создавать ИТ-системы для ИЗ.

Директор отдела автоматизации зданий компании Johnson Controls Роман Вроблевский остановился на экономических аспектах внедрения комплексной автоматизации зданий. По его словам, на протяжении всего жизненного цикла здания (в среднем около 40 лет) на его проектирование и строительство приходится лишь около 11% всех затрат; остальные же 89% связаны с эксплуатацией объекта и в основном распределяются следующим образом: платежи за энергоресурсы составляют 14%, расходы на ремонт и модернизацию оборудования - 25%, оплата труда сотрудников службы эксплуатации - 50%.

При внедрении энергосберегающих алгоритмов работы оборудования возможно снижение соответствующей статьи расходов на 20-30% (пока, в условиях не слишком высоких цен на энергоносители, это не так уж и актуально, но в будущем ситуация изменится). Автоматический контроль режимов работы оборудования позволяет заранее планировать профилактические мероприятия, что снижает простои и уменьшает потребность в дорогостоящем ремонте - это дает 40-60% экономии. Наконец, значительно сокращается численность персонала, необходимого для обслуживания здания, благодаря чему можно сэкономить до 60% средств, идущих на оплату труда. Таким образом, в сумме можно снизить расходы на эксплуатацию здания примерно вдвое. Затраты же на внедрение комплексной автоматизированной системы сравнительно невелики: в первом приближении можно считать, что они составляют 10% от сметной стоимости объекта. Окупаемость в большинстве случаев достигается примерно за три года эксплуатации, хотя изредка может оказаться существенно выше - до 10 лет.

Помимо прямой экономической выгоды автоматизация дает и другие преимущества: повышение престижности объекта, увеличение его комфортности и безопасности, снижение стоимости страхования и т. п.

В качестве довода в пользу ИЗ приводят и снижение риска глобальных техногенных аварий вроде известного отключения электроэнергии в Москве из-за отказа одной из подстанций, но с этим утверждением можно и поспорить. Действительно, отдельные "интеллектуальные" потребители электроэнергии вряд ли существенно скажутся на общих энергетических "аппетитах" мегаполиса, но даже тотальная автоматизация всего и вся лишь снизит расход энергии, но не сможет решить проблему адекватной реакции на возникновение крупной аварии: для этого потребители должны как минимум уметь автоматически взаимодействовать с диспетчерскими пунктами энергосетей, а реализация подобной задачи без прямого участия государства попросту невозможна.

Хотя и в деловых центрах, и в жилых зданиях наибольшую практическую пользу приносит автоматизация инженерных систем, для жильцов, согласно статистике, главный интерес представляют технологии, обеспечивающие комфорт и развлечения. Так, довольно типичным является использование общего набора аудио- и видеоисточников (AM/ FM-радиоприемник, кабельное и спутниковое телевидение, DVD-плейер, широкополосный доступ в Интернет) для трансляции мультимедийного контента во все помещения индивидуального жилого дома или квартиры, причем обитатель каждой комнаты может выбирать программу по своему вкусу.

Вторым по популярности является "интеллектуальное освещение", реализующее различные сценарии работы источников света, которых в современном коттедже может быть порядка сотни. Главное достоинство подобной системы по сравнению с традиционными выключателями состоит в удобстве эксплуатации, но надо сказать, что она способна приносить и определенные экономические выгоды: например, можно запрограммировать выключение освещения при выполнении некоторых условий. Впрочем, в последнее время хозяева "интеллектуальных жилищ" все больше внимания стали уделять и более "приземленным" аспектам автоматизации, контролирующим инженерные системы и по-настоящему снижающим стоимость эксплуатации жилья, а также предотвращающим возникновение серьезных аварий.

Если форум стал своего рода теоретической частью, то выставка HiTech House’ 2006 позволила поближе познакомиться со многими техническими решениями, связанными с автоматизацией зданий. За время своего существования (в этом году она отметила пятилетие) выставка выросла почти втрое - с семидесяти участников в 2002-м до более чем двухсот в нынешнем году. Особо следует отметить рост числа компаний, основной сферой деятельности которых является промышленная автоматизация, а также системных интеграторов - ведь именно им, а не производителям оборудования приходится решать задачи автоматизации российских объектов недвижимости. Доля "домашних" решений несколько сократилась, но это свидетельствует не о снижении интереса к ним, а о росте внимания к комплексной автоматизации зданий.

В рамках выставки был организован ряд обучающих курсов и тренингов; состоялся также открытый смотр технических решений по реализации автоматических систем управления в загородных домах.

Правда, после "Софтула" HiTech House на первый взгляд могла показаться даже пустынной: при меньшей площади экспозиции никакой толкотни... Но причина этого явления кроется не в отсутствии интереса к выставке, а в узкой ее направленности и соответственно сравнительно скромной по численности целевой аудитории (достаточно прикинуть в уме, сколько людей так или иначе используют бизнес-приложения "1С", а сколько занимается автоматизацией зданий, чтобы ощутить разницу в масштабах). По словам представителей компаний-участников, относительно небольшое количество посетителей с лихвой компенсировалось их "качеством": практически не было вопросов вроде "а чем это занимается ваша компания?", зато многие интересовались уже реализованными проектами, знакомились с техническими характеристиками предлагаемого оборудования, способами применения тех или иных программных комплексов для решения конкретных задач и т. п. В целом же можно согласиться с мнением организаторов о том, что HiTech House за прошедшие годы стала одним из самых авторитетных событий в своей отрасли.