Гостиничные комплексы, бизнес-центры, банковские офисы, спортивные арены — любые объекты коммерческой недвижимости предполагают сегодня совершенно новый уровень комфорта, который сделали возможным новые достижения информационных технологий в области инженерных систем для зданий. Само понимание комфорта существенно расширилось и включает в себя уже не просто шикарные гостиничные номера со всеми удобствами или эргономичные рабочие места с хорошим освещением, но и системы, обеспечивающие безопасность помещения и его посетителей (пожарную, охранную), мультимедийную инфраструктуру, системы контроля климата, видеонаблюдения на базе IP-устройств и целый ряд других. Таким образом, строительство любого современного коммерческого комплекса зачастую предполагает сотрудничество генерального подрядчика с большим числом субподрядчиков, ответственных за монтаж разнообразных инженерных систем. О новых возможностях инженерных систем, проблемах и задачах, решаемых при реализации сложных проектов в области строительства коммерческой недвижимости, тенденциях рынка шла речь на недавнем мероприятии “Создание инженерной инфраструктуры объектов коммерческой недвижимости: тенденции рынка, новые технологии, проекты”, проведенном компанией “Инсистемс”, входящей в холдинг ЛАНИТ.

О тенденциях рынка и типичных ошибках проектов

Александр Новиков, советник генерального директора ЛАНИТ, отметил возросшую за последние десять лет сложность инфраструктурных инженерных решений при реализации проектов в сфере строительства объектов коммерческой недвижимости. Это, в свою очередь, диктует необходимость качественно нового — партнерского — уровня взаимоотношений генерального подрядчика и субподрядчиков в рамках проекта. Речь должна идти скорее о консорциуме, каждый участник которого несет ответственность не только за свой участок, но и за общий результат, что предполагает в числе прочего и новый уровень культуры, уверен представитель ЛАНИТ. Причем отношения должны измениться между всеми участниками проекта, включая конечного пользователя объекта, инвестора, технического заказчика, проектную организацию, операторов внешних сетей и даже контролирующие органы. В противном случае, уверен Александр Новиков, реализация такого рода сложных проектов будет проходить с большими издержками и за значительно более длительный срок, что, в свою очередь, ведет к потерям в виде недополученной прибыли для владельцев объектов коммерческой недвижимости.

В числе негативных тенденций рынка за последние годы выступающий выделил недостаточную компетенцию проектных организаций, далеко не всегда способных при выполнении своей части работы расслышать заказчика и выдать продукт, который его устраивает, так что корректировать проект под требования заказчика часто приходится его исполнителям.

Поделился Александр Новиков и своим мнением о типичных ошибках, совершаемых генеральными подрядчиками при выстраивании отношений с субподрядчиками. В числе таких ошибок он назвал дробление проекта на большое количество субподрядов, что приводит к трудностям в плане согласованности совместных действий и как результат — к увеличению сроков запуска объекта в эксплуатацию. Вторая ошибка — привлечение в качестве субподрядчиков так называемых “дружественных компаний”, которые часто пользуются определенными преференциями со стороны заказчика. По экспертной оценке г-на Новикова, это снижает командный “боевой дух” всех участников проекта и также приводит к ухудшению результатов их совместной деятельности. Третьей серьезной ошибкой представитель ЛАНИТ считает порой возникающее у заказчика проекта желание самостоятельно приобрести то или иное оборудование: часто покупают лишнее и не то, что нужно, а то, что на самом деле необходимо, забывают приобрести, констатирует эксперт.

И последняя серьезная ошибка — выбор исполнителя по минимальной стоимости предложения. Цена проекта должна быть оптимальной, а не минимальной, в противном случае, по образному выражению г-на Новикова, вместо гостиницы Marriotte может выйти “Дом колхозника”. В расчете оптимальной стоимости проекта должны, пояснил докладчик, участвовать системные архитекторы — специалисты, способные представить работу всех систем (механических, электрических, слаботочных) в их совокупности. Это позволяет экспертам дать обоснованные рекомендации по оптимальной стоимости реализации каждого конкретного проекта: за счет чего его действительно можно удешевить, а за счет чего удешевлять нецелесообразно.

Заместитель генерального директора концерна “МонАрх” по инженерным системам Александр Фоменков, в целом согласившись с коллегой из ЛАНИТа в части классификации ошибок при формировании команды субподрядчиков, с одним из пунктов — самостоятельное приобретение оборудования генеральным подрядчиком — не согласился. К сожалению, пояснил он, у субподрядчиков часто возникает желание зарабатывать не только на монтаже инженерных систем, но и на покупке оборудования (компания “Инсистемс” и холдинг ЛАНИТ — в этом плане редкое исключение, уточнил он). Экономию в случае самостоятельной закупки оборудования г-н Фоменков оценил в диапазоне от 10 до 40%.

Проекты и планы

Рассказывая об инженерной инфраструктуре гостиничного комплекса “МонАрх”, где проходило мероприятие (компания “Инсистемс” участвовала в этом проекте в части монтажа коммуникаций — мультимедийной системы, Интернета, локальной вычислительной сети), Александр Фоменков отметил автоматизацию работы всех инженерных систем здания в случае пожара. При поступлении сигналов от датчиков системы пожарной безопасности система автоматизации здания включает систему подпора воздуха и удаления задымления, спускает аварийные лифты, запускает систему оповещения. В штатном режиме, добавил он, в здании функционирует автоматизированная диспетчерская система, которая позволяет дистанционно отслеживать и контролировать параметры работы всех инженерных систем гостиничного комплекса.

Евгений Вирцер, генеральный директор компании “Инсистемс”, рассказал о некоторых знаковых проектах своей компании, в числе которых, например, участие в строительстве нового корпуса Московского городского суда (введено в строй в начале года), оснащенного целым рядом уникальных систем. Так, во всех залах нового судебного корпуса была установлена система аудио-видеозаписи судебных заседаний, интегрированная с ИС “Правосудие”, причем доступ к видеоматериалам могут получать как участники судебных заседаний, так и простые граждане. В здании реализована возможность участия в суде тайного свидетеля, находящегося под судебной защитой ( такому свидетелю могут быть даже предоставлены апартаменты для его временного проживания). Несколько специализированных залов оснащены специальными компьютерами для слабовидящих и слабослышащих людей, что позволяет привлекать их к работе суда. В зале для рассмотрения резонансных уголовных дел предусмотрены телевизионные панели для демонстрации материалов уголовного дела. Все установленное в “резонансном зале” оборудование, как было сообщено участникам мероприятия, аттестовано в соответствии с требованиями законодательства по защите информации и обеспечению гостайны.

Отметим здесь странное, на наш взгляд, обстоятельство: одно российское уголовно-общественное дело, получившее всемирный резонанс, рассматривалось почему-то не в новом здании Мосгорсуда, оснащенном по последнему слову ИТ, а по старинке — в Хамовническом (видимо, это обусловлено особенностями национального судопроизводства).

В числе региональных проектов компании, о которых рассказал Евгений Вирцер, — гостиницы класса Marriott в Казани и Иркутске, а также спортивно-зрелищный комплекс “Дизель-Арена” в Пензе. Специфика последнего объекта обуславливалась предполагаемым массовым скоплением людей на спортивных состязаниях и концертах. Специалисты компании в сжатые сроки (за полгода) установили на объекте в числе прочего локальную вычислительную сеть комплекса, кабельную систему, а также системы охранной и пожарной сигнализации (более 1800 датчиков пожарной сигнализации, 600 — тревожных), управления эвакуацией, контроля доступа, видеонаблюдения (80 цифровых и аналоговых видеокамер), кабельного телевидения, озвучивания главной арены (мощность акустической системы — 12 000 Вт) и систему кондиционирования воздуха, построенную, как сказал г-н Вирцер, на основе абсорбционной холодильной машины, использующей экологически безопасные хладагенты и позволяющей экономить электроэнергию. Система видеонаблюдения, подчеркнул докладчик, обеспечивает захват видеоизображения с последующим хранением на специализированных видеосерверах, а система кабельного телевидения — трансляцию видеосигнала на видеопанели спортивно-зрелищного комплекса.

Г-н Вирцер, вскользь упомянув еще три проекта “Инсистемс” в Сочи (общая площадь порядка 150 тыс. кв. м, находятся в начальной стадии реализации), констатировал ежегодный рост оборотов своей компании (75 млн. долл. по итогам 2011 г., 125 млн. ожидается по итогам текущего) и отметил, что любые, самые умные системы и решения обеспечивают лишь 20% успеха, а оставшиеся 80% — их разумная эксплуатации, т. е. наличие у персонала достаточной квалификации.

О западном подходе и российской специфике

Говоря о предстоящем приходе на российский рынок западных компаний в связи с вступлением нашей страны в ВТО и росте в результате этого конкуренции, г-н Вирцер традиционно отметил в качестве конкурентного преимущества российских системных интеграторов знание менталитета заказчиков. Западные компании привыкли выстраивать взаимоотношения с заказчиками проектов согласно букве контракта, констатировал он, тогда как российский образ мышления и действия предполагает помимо контрактных наличие неформальных, “понятийных” отношений (например, объем или состав выполняемых работ может меняться на основании устной договоренности с заказчиком, пояснил свою мысль Евгений Вирцер).

Александр Новиков считает серьезным конкурентным преимуществом крупных российских интеграторов (каковым является и холдинг ЛАНИТ, уточнил он) то, что они работают на рынке давно и с большим количеством западных вендоров, одни из которых “прижились” на российском рынке лучше, другие — хуже. Многовендорность, по мнению представителя холдинга, дает возможность гибко и оперативно подходить к реализации самых разных проектов с точки зрения возможности замены оборудования одного вендора на решения другого без потери функциональности и с экономией средств, в зависимости от деталей проекта и требований заказчика. На уровне проектирования архитектуры сложных проектов многие крупные западные вендоры (HP, IBM) уже работают напрямую с российскими заказчиками, отметили также оба представителя холдинга, но в плане реализации проекта сотрудничают с российскими системными интеграторами, потому что это и удобней, и выгодней.